Rakennusautomaatiojärjestelmän käyttöönottoa ja sisäänajoa tehostamalla hankkeen hyödyt nousevat uudelle tasolle. Vaativissa projekteissa ansioitunut kiinteistöpäällikkö Sakari Meriläinen Colliersilta peräänkuuluttaa hankkeisiin matalaa projektiorganisaatiota, aikaa vaiheistettuun käyttöönottoon sekä investointia kiinteistön virittämiseen käyttöönoton jälkeen.
Yksi keskeisimmistä rakennusautomaatiohankkeen onnistumisen edellytyksistä on joustava projektiorganisaatio. Suurissa hankkeissa järjestelmät ovat niin monimutkaisia, että urakan aikana suunnitelmia ja järjestelmää on voitava muokata tarpeen mukaan.
– Suunnitelmat eivät voi olla täysin valmiita urakan alkaessa, vaan ne valmistuvat hankkeen aikana. Tästä syystä myös järjestelmätoimittajalta vaaditaan ketteryyttä ja joustavuutta, kiinteistöpäällikkö Sakari Meriläinen muistuttaa.
Hyvä yhteistyö edellyttää myös toimivaa vuoropuhelua ja juuri oikeita osaajia. Tilaajan edustajan ja hankkeen projektipäällikön on oltava samalla aaltopituudella.
– Ihmiset ratkaisevat, sillä he ovat niitä, jotka sitoutuvat hankkeeseen, katsovat asioita asiakkaan näkökulmasta, ovat valmiita hoitamaan työn ja joustamaan.
Yhden yön ihmeestä hallittuun käyttöönottoon
Pohja onnistuneelle käyttöönotolle luodaan urakan suunnitteluvaiheessa ja urakkasopimuksessa. Rakennusautomaatiojärjestelmän hallittu käyttöönotto vaatii aikaa, mutta silti urakkasopimukset tehdään tyypillisesti siten, että valmistumispäivämäärä on kaikissa rakennushankkeen urakoissa sama.
Meriläinen haastaa sekä rakennuttajia että urakoitsijoita huomioimaan vaiheistukset aikatauluissa. Rakennusautomaatiojärjestelmän toimintakokeille on varattava aikaa, ja ennen niitä on tiettyjen osien sähköurakasta oltava valmiina.
- Kaikissa urakoissa on loppukiihdytyksen vaihe, puhutaan yhden yön ihmeestä. Rakennusautomaatiota ei kuitenkaan yhdessä yössä laiteta pystyyn, sen pitää olla valmis paljon aikaisemmin, Meriläinen sanoo.
Toinen urakkaneuvotteluista uupuva teema on rakennuksen virittäminen käyttöönoton jälkeen. Meriläisen mukaan kiinteistönomistajan kannattaisi jo hankevaiheessa budjetoida rakennuksen optimointiin, jotta kiinteistön energiansäästötavoitteiden toteutuminen ja käyttäjien olosuhteet voidaan varmistaa.
– Kiinteistön käyttöönoton jälkeen, kun kiinteistöä aletaan pyörittää, ollaan eri todellisuudessa kuin suunnittelijan pöydällä. Virittäminen ja optimointi konsulttityönä vaikkapa vuoden ajan on isosta hankkeesta pari prosenttia, joten pienellä investoinnilla saadaan kiinteistö ajettua siihen suuntaan, mihin halutaan.
Tieto on kiinteistönomistajille rahaa – tai ainakin pitäisi olla
Tämän päivän kiinteistötekniset järjestelmät tuottavat kattavaa tietoa kiinteistöstä ja sen olosuhteista – ja tulevaisuudessa vieläkin enemmän. Tietoa on paljon, mutta osataanko sitä hyödyntää?
Olosuhteiden hallinta ja kaikki saatavissa oleva tieto kannattaa valjastaa käyttöön – Meriläisen mukaan energiatavoitteisiin on mahdotonta päästä ilman tarkkaa olosuhteiden seurantaa ja kiinteistön johtamista tällä tiedolla.
– Tieto on valtaa tässä. Jos et tiedä olosuhteita, et pysty niitä säätämään etkä näin ollen myöskään hallitsemaan energiankulutuksia. Tässä puhutaan kuitenkin isoista summista – esimerkiksi kiinteistövero ja energiankulutus lämmitykseen ovat melkein saman arvoisia, mitä tulee kiinteistön kustannuksiin.
Tietoa ei siis pidä pitää vakan alla. Ja jotta rakennusautomaatiojärjestelmästä on kiinteistöstä vastaavalle hyötyä, tiedon tulee olla helposti saatavilla.
– Vaikka puhutaan erilaisista uusista tulevaisuuden teknologioista, olen kyllä saanut Fidelixistä oikein hyvät raportit jo nyt. Pystyn vuokralaisen kanssa katsomaan tabletilta olosuhdeantureiden tuottamaa dataa ja tarkastelemaan poisto- ja tuloilmaa. Olosuhteet vaikuttavat suoraan viihtyisyyteen ja vuokralaisten tyytyväisyyteen, joten kyllä sisäilmasto on yksi tärkeimmistä tekijöistä kaikissa kiinteistöissä, Meriläinen päättää.
Näin onnistut rakennusautomaation käyttöönotossa
- Luo projektiin matala hierarkia ja joustavat työtavat
- Varmista henkilökemiat ja hyvä, vuorovaikutteinen viestintä
- Valitse avoin ja muunneltava rakennusautomaatiojärjestelmä
- Ota järjestelmän tuottama tieto aktiiviseen käyttöön
- Investoi käyttöönoton jälkeiseen optimointiin varmistaaksesi onnistumisen
- Viritä jatkuvasti, jotta saavutat optimaaliset olosuhteet ja energiatavoitteet
Katso tallenne!
Colliers-Internationalin kiinteistöpäällikkö Sakari Meriläinen ja Fidelixin tuotekehityspäällikkö Antti Koskinen keskustelivat rakennusautomaatiojärjestelmien mahdollisuuksista ja niiden menestyksekkäästä käyttöönotosta Strategy Real Estate Talk -tapahtumassa syyskuussa 2022.
