Le décret tertiaire et le décret BACS s'appliquent souvent au même bâtiment tertiaire, sans imposer les mêmes contraintes. Le premier vise un résultat : réduire la consommation d'énergie de 40 % en 2030. Le second impose un moyen : installer un système d'automatisation et de contrôle, autrement dit une GTB. Chaque texte a son seuil, 1 000 m² de surface d'un côté, 70 kW de puissance CVC de l'autre, et son propre calendrier d'obligations.
Ce guide explique qui fait quoi, quel texte s'applique à votre patrimoine, quelles sont les échéances, et pourquoi une gestion technique du bâtiment bien conçue sert la conformité aux deux réglementations.
L'essentiel à retenir
Sommaire
Les deux textes visent le but suivant : réduire la consommation du secteur tertiaire et les émissions de gaz à effet de serre. Ils empruntent deux chemins opposés.
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire découle de l'article 175 de la loi ELAN et du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Il trace une trajectoire de réduction de la consommation d'énergie finale, sans dire comment la tenir. Le propriétaire choisit ses leviers : travaux de rénovation, régulation, remplacement d'équipement, action sur les usages.
Deux méthodes coexistent. La méthode relative compare la consommation à une année de référence, postérieure à 2010, choisie par le propriétaire. La méthode absolue la compare à un niveau exprimé en kWh par mètre carré et par an, propre à chaque catégorie d'activité. L'entreprise ou la collectivité concernée est en règle si elle satisfait l'une ou l'autre. La plateforme de l'ADEME calcule les deux et retient la plus favorable.
Le suivi repose sur une déclaration déposée chaque 30 septembre. Un manquement expose à une amende administrative pouvant atteindre 7 500 € pour une personne morale et à la publication du nom des structures défaillantes.
Le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, complété par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023, impose l'installation d'un système d'automatisation et de contrôle des bâtiments, le BACS, pour building automation and control system. En pratique, c'est une GTB. Les articles R. 175-1 à R. 175-5-1 du code de la construction et de l'habitation en détaillent le contenu.
Le texte décrit cinq capacités attendues. Suivre, enregistrer et analyser les données de consommation. Situer l'efficacité énergétique du bâtiment par rapport à des valeurs de référence. Détecter les pertes d'efficacité et en informer l'exploitant. Assurer l'interopérabilité avec les systèmes techniques en place. Permettre leur arrêt manuel et leur gestion autonome. Les données sont conservées cinq ans.
Point souvent mal compris : le décret BACS ne prévoit aucune sanction directe. Il conditionne en revanche l'atteinte des objectifs du décret tertiaire, qui en prévoit.
| Décret tertiaire | Décret BACS | |
|---|---|---|
| Nature | Obligation de résultat | Obligation de moyen |
| Ce qui est exigé | Réduire la consommation d'énergie finale | Installer une GTB et la maintenir en état |
| Seuil | 1 000 m² d'activités tertiaires | Puissance CVC supérieure à 70 kW |
| Dates clés | 2030, 2040, 2050 | Échelonnées de 2021 à 2030 |
| Preuve | Attestation annuelle OPERAT | Inspection périodique de l'installation |
| Sanction | Jusqu'à 7 500 € et publication du nom | Aucune sanction directe |
Les deux périmètres se recoupent sans se confondre. L'un se mesure en mètres carrés de surface, l'autre en kilowatts.
Sont visés les bâtiments, parties de bâtiment ou ensembles de bâtiments hébergeant au moins 1 000 m² d'activités tertiaires. Le seuil s'apprécie de trois façons : sur un bâtiment entier, sur la seule partie tertiaire d'un immeuble mixte, ou sur le cumul de plusieurs bâtiments d'une unité foncière unique.
Ce cumul est la source d'erreur la plus fréquente. Beaucoup de propriétaires se croient hors champ parce qu'aucun de leurs bâtiments n'atteint 1 000 m² pris isolément. Les secteurs couverts sont larges : bureaux, commerces, santé, enseignement, hôtellerie, logistique, sport, culture, ainsi que les bâtiments publics des collectivités et de l'État.
Propriétaires et preneurs à bail sont tous deux concernés, chacun pour ce qui relève de sa responsabilité selon le bail. La loi leur demande de définir ensemble les actions à mener et fait peser sur chacun sa propre transmission annuelle.
Sont visés les bâtiments tertiaires équipés d'un système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non avec la ventilation, dont la puissance nominale utile dépasse 70 kW. La rédaction légale retient un seuil strict : il faut dépasser 70 kW, pas seulement les atteindre.
La puissance nominale utile est la puissance thermique maximale garantie par le constructeur en marche continue. Elle s'apprécie sur le système, pas sur la surface. Un bâtiment de taille modeste mais fortement équipé relève donc du décret BACS.
Une dérogation existe, et elle reste peu connue. L'obligation tombe si le temps de retour sur investissement du système dépasse dix ans, aides et certificats d'économies d'énergie déduits. Le calcul retient un gain forfaitaire de 15 %, ou la valeur issue d'une étude.
Le décret BACS raisonne en CVC : chauffage, ventilation, climatisation. Le seuil se calcule système par système, sur le chauffage ou la climatisation, la ventilation dont la puissance s'y ajoute lorsqu'elle est combinée. L'eau chaude sanitaire n'entre pas dans ce calcul, alors qu'elle compte parmi les usages déclarés au titre du décret tertiaire.
Deux bâtiments de surface identique peuvent donc relever de régimes différents selon leurs systèmes CVC. C'est pourquoi l'inventaire des puissances installées constitue la première étape de toute démarche de mise en conformité.
Les deux échéanciers n'ont pas la même forme. L'un pose des jalons lointains avec un rendez-vous annuel. L'autre échelonne des dates d'équipement selon la puissance et l'âge du bâtiment.
Les objectifs portent sur 2030, 2040 et 2050, soit une réduction de 40 %, 50 % puis 60 % par rapport à l'année choisie comme point de départ. Le gestionnaire de la plateforme vérifie leur atteinte au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051, sur des consommations ajustées des variations climatiques.
Entre ces jalons, un rendez-vous revient chaque année : la déclaration des consommations de l'année précédente, avant le 30 septembre. Les consommations de 2025 se déclarent ainsi avant le 30 septembre 2026, celles de 2026 avant le 30 septembre 2027. La plateforme délivre en retour une attestation. Depuis le 1er juillet 2026, cette attestation sert de base à l'évaluation du respect de l'obligation. Elle constitue également le support de l'affichage des résultats et de l'information annexée aux baux et aux ventes.
| Catégorie | Seuil | Échéance |
|---|---|---|
| Bâtiments neufs | plus de 290 kW | depuis juillet 2021 |
| Bâtiments neufs | plus de 70 kW | depuis avril 2024 |
| Bâtiments existants | plus de 290 kW | 1er janvier 2025 |
| Bâtiments existants | plus de 70 kW | 1er janvier 2030 |
Un cas particulier s'ajoute à ces dates : le renouvellement d'un système de plus de 70 kW déclenche l'obligation à l'occasion des travaux. Une construction neuve, elle, intègre le BACS dès la conception, comme les autres exigences attachées au permis de construire.
Une fois l'installation en service, l'inspection devient périodique. Elle a lieu au moins tous les cinq ans, et tous les deux ans au maximum après la mise en place de la GTB ou le remplacement d'un système raccordé. La conformité n'est donc pas un événement ponctuel, c'est un régime d'exploitation.
L'échéance des bâtiments existants de plus de 70 kW tombait au 1er janvier 2027. Elle a été reportée de trois ans par un décret publié au Journal officiel fin décembre 2025, pour aligner la réglementation française sur la directive européenne relative à la performance énergétique des bâtiments.
Trois ans de délai supplémentaires, donc, mais aucune dispense. Et une coïncidence à regarder de près : la nouvelle date BACS tombe l'année du jalon initial du décret tertiaire. Une GTB mise en service au 1er janvier 2030 sera conforme, mais elle n'aura produit aucun historique de consommation pour démontrer la trajectoire de réduction. C'est l'argument principal pour ne pas attendre 2029.
C'est ici que les deux textes se rejoignent. L'un impose l'outil, l'autre exige une preuve chiffrée. Un seul système sert les deux, à condition d'être choisi pour cela.
La déclaration annuelle suppose des consommations fiables, réparties par usage et par entité. Une GTB qui enregistre au pas horaire et conserve l'historique fournit cette matière sans ressaisie. L'intérêt dépasse la démarche déclarative : l'analyse en continu permet de voir l'écart à la trajectoire pendant l'année, au lieu de le découvrir douze mois plus tard.
Pour un parc multisite, le besoin change d'échelle. Le texte autorise la mutualisation des résultats à l'échelle de tout ou partie du patrimoine concerné. Un site en avance compense un site en retard. Encore faut-il une vision consolidée, donc une supervision multisite et un logiciel de suivi énergétique alimenté par des données comparables d'un bâtiment à l'autre.
Le décret BACS ne crée pas de label. Les classes de performance viennent de la norme NF EN ISO 52120-1, qui en définit quatre. La classe C correspond aux fonctions standard et suffit à répondre aux exigences réglementaires. La classe B apporte des fonctions avancées, la classe A le niveau le plus élevé. La classe D désigne des fonctions inefficaces, non conformes.
Autrement dit, la conformité s'arrête à la classe C. Ce sont les GTB de classe A ou B qui produisent des économies d'énergie, par l'optimisation fine des systèmes CVC et la détection rapide des dérives en exploitation. Ces deux niveaux conditionnent aussi l'éligibilité à la fiche CEE BAT-TH-116, réservée aux opérations engagées avant le 1er janvier 2030. Viser le strict minimum réglementaire, c'est payer une installation sans en tirer le bénéfice financier.
Être conforme au décret BACS, c'est installer un système qui coche les cinq capacités exigées. Optimiser cette conformité, c'est en tirer des économies durables. Trois leviers y contribuent : caler les plages de fonctionnement des systèmes CVC sur l'occupation réelle, détecter les dérives dès qu'elles apparaissent plutôt qu'à la facture, et remonter les données vers le suivi énergétique du parc.
Le choix de la solution pèse lourd sur ce point. Une solution ouverte, fondée sur des protocoles standards, laisse la main sur l'exploitation et permet d'ajouter des équipements sans tout remplacer. Une solution fermée oblige à repasser par le même fournisseur à chaque évolution, et le coût réapparaît au premier changement d'usage du bâtiment.
Un outil de pilotage reste un outil. Une GTB régule, mesure et alerte. Elle ne choisit pas votre point de départ, ne dépose pas votre déclaration et ne remplace pas des travaux sur l'enveloppe. Elle ne règle pas non plus le partage des responsabilités entre bailleur et preneur, même si elle le rend vérifiable en séparant les usages et en produisant des exports exploitables par les deux parties.
Trois étapes suffisent à savoir où vous en êtes, avant d'engager le moindre budget.
Pour aller plus loin sur chaque texte, nos pages détaillent les obligations du décret tertiaire et celles du décret BACS.
Ils sont complémentaires. Le décret tertiaire fixe un objectif de réduction de la consommation d'énergie. Le décret BACS impose un équipement qui aide à le tenir et à le prouver. Un bâtiment peut relever des deux, de l'un ou d'aucun, selon sa surface et la puissance de ses équipements CVC.
Non. Les deux textes coexistent et reposent sur des fondements juridiques distincts. Installer une GTB conforme ne dispense ni de la déclaration annuelle des consommations, ni des objectifs de 2030, 2040 et 2050.
Chaque année, avant le 30 septembre, pour les consommations de l'année précédente. La déclaration des consommations de 2025 est donc à déposer avant le 30 septembre 2026. La plateforme délivre ensuite une attestation qui sert de preuve de conformité.
Les propriétaires et les preneurs à bail de bâtiments hébergeant au moins 1 000 m² d'activités tertiaires. Le seuil s'apprécie sur un bâtiment entier, sur la partie tertiaire d'un immeuble mixte, ou sur le cumul de plusieurs bâtiments d'une même unité foncière.
Le bâtiment doit être équipé d'une GTB capable de suivre et d'analyser les consommations, de situer l'efficacité énergétique par rapport à des valeurs de référence, de détecter les pertes d'efficacité, d'assurer l'interopérabilité avec les équipements techniques et de permettre leur arrêt manuel. L'installation fait ensuite l'objet d'inspections périodiques.
Les bâtiments tertiaires existants dont la puissance de chauffage ou de climatisation dépasse 70 kW doivent être équipés au 1er janvier 2030. Cette date, initialement prévue en 2027, a été reportée fin 2025 pour s'aligner sur la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments.
Le décret tertiaire prévoit la publication du nom des structures défaillantes et une amende administrative pouvant atteindre 7 500 € pour une personne morale. Le décret BACS ne prévoit pas de sanction directe, mais l'absence de GTB compromet l'atteinte des objectifs du décret tertiaire.
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