Le décret tertiaire ne désigne pas un responsable unique. Il vise le propriétaire et le locataire, chacun selon son rôle dans le bâtiment. Cette co-responsabilité soulève trois questions concrètes : qui déclare les consommations d'énergie sur OPERAT, qui paie les travaux, et que risque chacun en cas de manquement.
Ce guide répond à ces trois questions, article par article, et indique ce que le contrat de location doit prévoir pour éviter le désaccord au moment de la transmission annuelle.
L'essentiel à retenir
Sommaire
L'article L. 174-1 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ELAN, assujettit les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. Les deux sont donc tenus de réduire la consommation d'énergie finale du bâtiment, chacun en fonction de ses responsabilités. Le texte ne désigne pas de responsable principal et ne hiérarchise pas les rôles.
La logique est simple. Le propriétaire détient le bâti et les équipements lourds. Le locataire maîtrise l'occupation, les usages et souvent une partie des équipements. Aucun des deux ne peut atteindre l'objectif seul.
Sont concernés les bâtiments, parties de bâtiment ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m². Le seuil s'apprécie sur le bâtiment entier, sur la partie tertiaire d'un immeuble mixte, ou sur le cumul de plusieurs bâtiments d'une même unité foncière.
Un locataire qui loue 400 m² de bureaux dans un immeuble tertiaire de 3 000 m² est donc concerné, même si ses locaux pris isolément restent sous le seuil. C'est le bâtiment qui déclenche l'obligation, pas la surface louée.
Le décret couvre l'ensemble du secteur tertiaire, privé comme public : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, établissements d'enseignement et de santé, hôtels, équipements sportifs et culturels, bâtiments des collectivités et de l'État.
Le critère est la nature de l'activité exercée, pas le type de contrat. Un local tertiaire loué sous bail professionnel ou civil entre dans le champ d'application au même titre qu'un bail commercial. Les bâtiments concernés se repèrent donc en deux temps : identifier les activités tertiaires exercées, puis additionner leur surface de plancher.
Restent hors du dispositif les bâtiments d'habitation, les constructions provisoires, les lieux de culte et les bâtiments à usage de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.
Dans un immeuble en copropriété, l'obligation ne pèse pas sur le syndicat. Chaque copropriétaire est responsable pour ses lots à usage tertiaire, et le locataire qui les occupe l'est pour son exploitation. Le syndic joue un rôle pratique : il détient les consommations des parties communes, que chaque copropriétaire doit récupérer pour les transmettre au prorata de ses tantièmes. Sans décision d'assemblée générale organisant cette remontée, chacun avance seul.
Le bailleur détient les leviers structurels. Il porte la performance énergétique de l'enveloppe et des installations collectives : isolation, menuiseries, production de chaleur et de froid, ventilation, système de régulation. C'est lui qui fait établir le diagnostic de performance des bâtiments et qui élabore le plan d'actions, négocié ensuite avec son locataire.
C'est aussi lui qui annexe au bail l'évaluation du respect de l'obligation de réduction, document désormais attendu lors de la signature comme lors de la vente.
Le preneur maîtrise l'exploitation quotidienne. Les plages horaires de fonctionnement, les consignes de température, l'éclairage, la densité d'occupation, les équipements spécifiques à son activité, serveurs informatiques ou groupes froid de process. Ces postes pèsent lourd dans le niveau de consommation final.
Il détient aussi une information que le propriétaire n'a pas : ses factures d'énergie, quand les contrats de fourniture sont à son nom.
Entre les deux, une zone grise : le remplacement d'un équipement en fin de vie, la modernisation de la régulation, l'installation d'un dispositif de mesure, la répartition des coûts et des économies obtenues. Rien n'impose une répartition type. Le contrat décide.
L'obligation déclarative pèse sur le propriétaire et sur le locataire, selon les stipulations du bail. Chacun transmet les consommations dont il dispose : le premier pour les espaces communs et les contrats à son nom, le second pour les siens. Les deux doivent se communiquer mutuellement les informations qu'ils détiennent, faute de quoi aucun ne peut produire une transmission complète.
Chacun peut mandater l'autre, ou un prestataire, pour effectuer la saisie. Le mandat organise la tâche, il ne transfère pas la responsabilité légale.
La déclaration a lieu chaque année, au plus tard le 30 septembre, pour les consommations de l'année précédente. Les consommations de 2025 se déclarent donc avant le 30 septembre 2026. La plateforme délivre en retour une attestation annuelle. Cette attestation sert de preuve de conformité et alimente l'affichage des résultats, à respecter dans les parties accessibles au public.
C'est le point de blocage le plus fréquent. Un propriétaire multisite qui attend les relevés de trente locataires perd l'été à relancer. Un exploitant sans sous-comptage ne sait pas isoler sa part.
Deux solutions se combinent. Le sous-comptage par lot, qui rend chaque consommation attribuable sans discussion. Et un logiciel de suivi énergétique qui collecte les données auprès des distributeurs et des compteurs, puis prépare les exports au format attendu. L'objectif n'est pas seulement de déclarer : c'est de suivre l'écart à la trajectoire pendant l'année.
Souvent appelée bail vert, elle est obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. L'obligation figure à l'article L. 125-9 du code de l'environnement, et son contenu aux articles R. 137-1 à R. 137-3 du code de la construction et de l'habitation.
Elle organise l'échange d'informations techniques et de consommation. Elle prépare donc exactement ce que le décret tertiaire exige. Attention au seuil : il s'apprécie sur les locaux loués, pas sur l'immeuble. Un contrat de 1 200 m² dans une tour n'y est pas soumis, alors que les deux signataires restent tenus par le décret tertiaire.
Quatre points méritent d'être écrits noir sur blanc dans le contrat de location, que l'annexe soit obligatoire ou non :
La liberté contractuelle prévaut. En pratique, la répartition la plus courante confie au bailleur les travaux sur l'enveloppe et les installations collectives, et au locataire les actions liées à l'exploitation et à son propre matériel. Le partage du bénéfice reste l'angle mort de la plupart des baux : si l'occupant paie l'énergie, une amélioration financée par le propriétaire profite à lui seul. Une clause de partage résout ce déséquilibre et débloque bien des projets.
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, créé par le décret du 23 juillet 2019, laisse le choix entre deux méthodes. En valeur relative, l'objectif se calcule à partir d'une année de référence choisie entre 2010 et 2019, sur douze mois pleins d'activité. En valeur absolue, il s'agit d'atteindre un niveau de consommation fixé par arrêté selon la catégorie d'activité.
Ce choix engage les deux signataires du bail, puisqu'il détermine l'effort à fournir sur tout le parc tertiaire concerné. Il gagne à être arrêté ensemble, documents à l'appui, avant la première transmission.
La réglementation prévoit aussi une modulation des objectifs, justifiée par un dossier technique : contraintes architecturales, volume d'activité en forte hausse, ou coûts manifestement disproportionnés. Le dossier relève en général du propriétaire, qui détient les données du bâti.
Un audit énergétique donne la photographie de départ de l'entreprise ou de la collectivité concernée : état du bâti, rendement des installations, dérives d'exploitation, gisements d'économies d'énergie. Un bureau d'études ou un exploitant qualifié le réalise en quelques semaines.
Le plan d'actions qui en découle mêle trois familles de leviers. Les travaux sur le bâti et les installations, qui améliorent durablement l'efficacité énergétique. Le pilotage technique, souvent le meilleur rapport entre coût et gain, avec une régulation fine des usages au jour le jour, conforme à la norme applicable aux systèmes d'automatisation. Et les actions sur le comportement des occupants, dont l'effet est réel mais demande un suivi dans la durée.
Ces leviers servent aussi la réduction des émissions de gaz à effet de serre, et la plupart ouvrent droit aux certificats d'économies d'énergie. Sur ce point, l'obligation d'installer une gestion technique du bâtiment au titre du décret BACS devient un atout : le même dispositif produit la donnée et pilote les équipements.
Elle est graduée et suit deux voies distinctes. En cas de défaut de déclaration, le préfet du territoire concerné met le responsable en demeure de transmettre ses données sous trois mois. Si la mise en demeure reste sans effet, elle figure dans un document publié sur un site internet de l'État. C'est le principe du name and shame, dont l'effet sur la valeur verte d'un actif dépasse largement le montant de l'amende.
En cas d'objectifs non atteints sans justification, le préfet réclame un programme d'actions correctives. Une seconde mise en demeure intervient s'il n'est pas transmis dans le délai demandé.
L'amende administrative atteint au maximum 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment concerné. Elle vise le responsable défaillant, propriétaire comme locataire. Un contrat ne protège personne : il organise la répartition entre les signataires, il ne fait pas écran devant l'administration.
Les deux. L'article L. 174-1 du code de la construction et de l'habitation assujettit le propriétaire et le preneur à bail, chacun selon ses responsabilités définies par le bail. Il n'existe pas de responsable unique désigné par la loi.
Chaque assujetti déclare les consommations dont il dispose, au plus tard le 30 septembre de chaque année. Une partie peut mandater l'autre ou un prestataire pour la saisie, mais le mandat ne transfère pas la responsabilité légale.
Non. Le bail répartit les actions et les coûts entre les parties. Il ne supprime pas l'assujettissement de chacune d'elles au regard de l'administration.
Le bailleur porte les leviers structurels : enveloppe du bâtiment, installations collectives, régulation. Il fait établir le diagnostic de performance, élabore le plan d'actions et annexe au bail l'évaluation du respect de l'obligation de réduction.
Le preneur agit sur l'exploitation : horaires de fonctionnement, consignes de température, éclairage, équipements liés à son activité. Il transmet au bailleur les consommations des contrats d'énergie à son nom.
La loi ne fixe aucune répartition. Le plus courant confie au bailleur les travaux sur le bâti et les installations collectives, et au preneur les actions d'exploitation. Une clause de partage des économies d'énergie évite qu'une partie finance une amélioration dont l'autre tire seule le bénéfice.
Mise en demeure du préfet, puis publication du nom sur un site internet public. L'amende administrative atteint au maximum 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment.
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