Joka vuosi sama juttu: Kun päivät lyhenevät ja kelit kylmenevät, kiinteistöpäällikön puhelin alkaa soida. Kohteissa on liian tunkkaista, vetoisaa, kylmä tai kuuma ja kaikkeen täytyy reagoida. Miten talvenaluskiireitä voisi helpottaa?
Jos kiinteistöjen talotekniikassa on jotain vikoja, ne alkavat tulla herkästi esiin sään kylmetessä. Esimerkiksi ilmanvaihtokoneen vikaantuminen alkaa välittömästi tuntua sisäilman tunkkaisuutena, kun ilma ei vaihdu normaalisti. Häikkä lämmönjakokeskuksessa puolestaan voi ilmetä konkreettisesti lämpimän veden loppumisena ja tietysti ikävänä viileytenä sisätiloissa.
”Kiinteistönhuolto muistaa ehkä vaihtaa ilmanvaihtokoneista suodattimet, mutta se ei riitä. Kiinteistöautomaation tekninen huolto täytyy tehdä myös vuosittain ja se tuppaa monilla unohtumaan, jos ei ole huoltosopimusta. Jos huolto jää tekemättä, laitevikojen ja vaikka lämmönjakelukatkojen riski kasvaa huomattavasti”, korostaa Fidelixin huoltopäällikkö Tero Wendelin.
Ennakointi on edullista
Palaute kaikista tämän tyyppisistä kiinteistöautomaation ongelmista kasautuu tähän vuodenaikaan kiinteistöpäälliköiden työpöydille. Wendelin kannustaa hankkimaan itselleen sekä mielenrauhaa että työrauhaa edullisesti.
”Suunniteltu huolto maksaa satasia, kiireelliset laitekorjaukset puolestaan helposti tuhansia”, hän summaa.
Esimerkiksi kiinteistöjen katoilla sijaitsevissa ilmanvaihtokoneissa on massiiviset lämmityspatterit, jotka lämmittävät korvausilmaa jopa kymmenillä asteilla haluttuun sisälämpötilaan.
”Pattereita suojataan jäätymiseltä erityisten termostaattien avulla. Ne eivät välttämättä laukea vuosikausiin, joten niiden toimivuuden manuaalinen testaus on todella tärkeää.”
Jos patteri jäätyy, se täytyy luonnollisesti vaihtaa kiireellisesti uuteen tai muuten korjata – ja ennen kuin tilanne on saatu korjattua, ilmanvaihtokone on pysähtyneenä eli ilmanvaihto ei toimi lainkaan.
”Pienellä vaivalla voi estää suuren ja kalliin riesan”, Wendelin painottaa.
Kuin auton katsastaisi
Kiinteistöjen automaatiojärjestelmiin liittyy kaikkiaan kymmenittäin toimilaitteita ja antureita, jotka käydään huollossa huolellisesti läpi. Esimerkiksi kaukolämpöventtiileitä ohjaavien toimilaitteiden liikkuvuus varmistetaan käsin kokeilemalla ja erilaisten lämpötila-anturien toiminta tarkistetaan ja kalibroidaan uudelleen, jos tarve on.
”Eri komponentteihin kertyy helposti vuoden mittaan epäpuhtauksia ja likaa, joten laitteiden toimivuus on tarkistettava säännöllisesti. Samoin erityisesti toimilaitteiden moottoreissa on kuluvia osia, jotka vaihdetaan tarvittaessa uusiin”, Wendelin havainnollistaa.
Myös järjestelmän hälytykset käydään läpi ja hoidetaan asianmukaisella tavalla, hiukan kuin autoissa nollataan kertyneitä vikakoodeja. Wendelinin mukaan järjestelmän vuosihuoltoa voikin mainiosti verrata auton katsastukseen.
”Kun auton on käyttänyt huollossa, voi olettaa, että kaikki on kunnossa, auto menee katsastuksesta läpi ja toimii taas mukavasti vuoden eteenpäin. Järjestelmän vuosihuolto toimii oikeastaan ihan samalla tavalla”, Wendelin vertaa.
Kohteen tunteva asiantuntija on asiakkaan etu
Kun kiinteistön automaatiosta pidetään jatkuvaa huolta, se toimii luotettavasti koko lämmityskauden ajan ja pitää osaltaan käyttötalouden budjetissa. Ihanteellisimmillaan huollosta vastaa henkilö, joka tuntee kohteen ehkä jo pitkältäkin ajalta.
”Fiksuja kehitysehdotuksia on helpompi tehdä, jos kohde on tuttu”, Wendelin toteaa.
”Ja jos käytössä on dataa kuten vuosihuoltoraportit pitkältä ajalta, se antaa erinomaisen nojan päätöksentekoon.”
