Tiedätkö, mitä automaation vuosihuolto oikeastaan tarkoittaa? Mitä vuosihuollossa käytännössä tapahtuu, ja onko se oikeasti välttämätön, jos kiinteistö on esimerkiksi etähallinnan piirissä? Entä miten käy, jos vuosihuollon laiminlyö?
Automaatiojärjestelmän vuosittainen huolto on erittäin suositeltava toimenpide. Siinä jalkaudutaan kiinteistöön ja käydään järjestelmä systemaattisesti tsekkilistan kanssa läpi.
“Kiinteistön automaatiojärjestelmän vuosihuoltoa voi verrata auton määräaikaishuoltoon. Siinä tarkastetaan kokonaisvaltaisesti, että rakennusautomaatiojärjestelmä ja sen komponentit toimivat niin kuin pitääkin”, toteaa Fidelixin huoltopäällikkö Kimi Valajärvi.
Fidelixin huoltosopimusasiakkaiden ei tarvitse huolehtia vuosihuollosta, se kuuluu sopimukseen. Vuosihuolto on erityisen tärkeä tehdä kiinteistöissä, jotka eivät ole edes etähallinnan piirissä ja joiden perään kukaan ei säännöllisesti katso.
“On tärkeää, että edes kerran vuodessa joku taho tarkastaa paikan päällä kiinteistössä, että automaatiojärjestelmässä kaikki on kunnossa”, hän korostaa.
Kiinteistöhuolto toki käy säännöllisesti kiinteistössä, mutta he kiinnittävät huomiota eri asioihin eivätkä yleensä hallitse automaatiojärjestelmää kokonaisuutena. Ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysprosessit ovat kaikki keskenään vuorovaikutuksessa ja vaikuttavat toisiinsa. Tämän kokonaisuuden hallinta on tärkeää ja vaatii omaa ammattitaitoa.
“Esimerkiksi toistuvien hälytysten juurisyyt voivat jäädä selvittämättä, jos hälytykset vain kuitataan eikä pureuduta siihen, mistä ne johtuvat.”
Aistinvaraiset tarkastukset tärkeitä
Vuosihuolto on tärkeä toimenpide, koska digitaalisen puolen lisäksi automaatiojärjestelmään liittyy aina fyysisiä toimilaitteita, jotka ovat alttiita ympäristölleen. Aina jotain sattuu ja tapahtuu.
“Etähallinnalla pärjätään toki tiettyyn pisteeseen asti, mutta se ei kerro koko totuutta”, Valajärvi summaa.
Ainoastaan paikan päällä voi nähdä, ovatko esimerkiksi kaikki kaapelit, letkut ja anturit oikeilla paikoillaan. Jalkautumalla voi niin ikään tehdä kuulohavaintoja, kuten pumppujen laakerien rahinaa tai puhaltimien vinkunaa.
“Esimerkiksi eräässä kiinteistössä vuosihuollon yhteydessä huomattiin, että lämpötila-anturi roikkui iv-koneen ulkopuolella johdon varassa eikä iv-koneessa, eli se mittasi toki lämpötilaa, mutta väärästä paikasta. Tässäkin etänä tarkasteltaessa näytti päällisin puolin, että kaikki oli ihan ok, koska lämpötila-arvoja saatiin normaalisti, mutta totuus oli toinen”, Valajärvi tarinoi.
Ilmanvaihto, lämmitys ja jäähdytys perataan huolellisesti
Vuosihuollossa jokainen talotekninen prosessi, eli ilmanvaihto, lämmitys ja jäähdytys käydään huolellisesti läpi. Onko havaittavissa poikkeamia, jotka voivat kertoa laiterikoista? Alakeskustasolla tutkitaan esimerkiksi, onko tuloilma oikean ja halutun lämpöistä, ja ovatko lämpötilamittaukset järkevissä arvoissa prosessiin nähden.
“Huollossa katsotaan, ovatko anturit kunnossa ja toiminnassa. Samoin tarkastetaan venttiilitoimilaitteet ja lämmöntalteenoton ohjauskeskukset, jolloin nähdään lämpötilojen ja asetusten perusteella onko kaikki kunnossa”, Valajärvi sanoo.
Myös hälytykset käydään läpi, koska niiden avulla voidaan päästä kiinni asetuksiin, jotka eivät toimi optimaalisesti. Huollossa tarkastetaan myös lämpimän käyttöveden lämpötilat, joka täytyy lakisääteisesti olla tarkasti tietyssä lämpötilahaarukassa.
Tarkastusten pohjalta tehdään lopulta raportti havainnoista ja kustannusarviot mahdollisista korjaustarpeista. Lisäksi vuosihuollon yhteydessä otetaan järjestelmästä varmuuskopiot.
Tarkasta lämmitys syksyllä ja jäähdytys keväällä
Vuosihuolto on hyvä tehdä loppukesästä, ennen lämmityskautta. Tällöin voidaan olla varmoja, että kylmän tullessa järjestelmä toimilaitteineen on kunnossa.
“Jos kiinteistössä on myös jäähdytys, suosittelisin jakamaan vuosihuollon kahteen osaan niin, että lämmitysjärjestelmä tarkastetaan syksyllä ja jäähdytys puolestaan keväällä. Nämä ovat otollisimmat ajankohdat tarkastaa kunkin järjestelmän asetusarvot”, Valajärvi sanoo.
Laiminlyönti voi kostautua
Vuosihuollon laiminlyönti voi kostautua monin tavoin. Huoltokäynnillä käydään läpi asetusarvot prosesseista ja varmistetaan, että ne on järkevät ja toimivatko verkoston säädöt tiettyjen käyrien mukaisesti. Jos huoltoyhtiöltä on jäänyt päälle saattolämmitysten tai sulanapitojen käsikäyttöjä, ne voivat aiheuttaa isojakin kustannuksia.
“Samoin joskus saatetaan huomata esimerkiksi, että asetuksia on muutettu kiinteistön käyttäjien palautteen perusteella eli on voitu mennä muuttamaan koko järjestelmän asetusarvoja, ja päädytty tuhlaamaan energiaa”, Valajärvi sanoo.
Huollolla voidaan välttää suuriakin vahinkoja. Ehkä suurimman riskin muodostaa ilmanvaihtokoneiden jäätymisvaaraohjaukset. Niiden toimintahäiriö voi aiheuttaa ilmanvaihtokoneen jäätymisen, josta voi koitua jopa kymmenien tuhansien eurojen lasku.
“Jäätärit on hyvä koestaa paikan päällä, sillä termostaatti vaatii lähtökohtaisesti fyysisen kuittauksen. Lisäksi jäätymisvaaratermostaatin testauksen yhteydessä on hyvä varmistaa, että esimerkiksi IV-koneen pellit sulkeutuvat ja lämmitysventtiili aukeaa. Pelkkä koneen pysähtyminen ei riitä”, Valajärvi painottaa.
Vuosihuolto on osa kunnossapitoa ja ennakointia, joka on aina edullisempaa kuin vikojen korjaaminen yllättäen tai jälkikäteen.
“Kiinteistön koosta riippuen muutamalla satasella tai maksimissaan muutamalla tuhannella eurolla saa kaupan päälle todella paljon mielenrauhaa, kun voi olla varma siitä, että järjestelmä toimii niin kuin pitää eikä tule ikäviä yllätyksiä”, hän sanoo.
Asiaa helpottaa, kun kohde on tekijälle ennestään tuttu.
“Fidelixillä on tapa nimetä jokaiselle kohteelle omat huoltomiehet, eli samat kaverit hoitaa kiinteistöjä eikä tekijät vaihdu joka kerralla”, Valajärvi mainitsee.
Palvelemme kautta maan omien toimipisteiden ja kumppaniverkoston kautta. Lue lisää: https://www.fidelix.com/fi/ota-yhteytta/huolto/
Lue lisää huoltosopimuksesta: https://www.fidelix.com/fi/kiinteston-elinkaari/huoltosopimus/
